Donner akkoord met hogere hypotheekgarantie tweeverdieners

Diederik Toet

Minister Donner stemt in met een plan waarbij tweeverdieners met lage inkomens vanaf 2012 een hogere hypotheek kunnen afsluiten met Nationale Hypotheekgarantie (NHG). Meer over dit onderwerp
Meer hypotheek voor tweeverdieners met laag inkomen Ook huis kopen met NHG laat terugval zien Rabobank: hypotheekgarantie op de schop Hypotheekgarantie populair bij verbouwingDat schrijft de bewindsman aan de Tweede Kamer.

Vanaf 2012 mag voor een NHG-garantie het inkomen van de partner voor een derde worden meegeteld bij de berekening van het maximale leenbedrag. De extra ruimte kan oplopen tot €30.000 bij twee inkomens van €20.000 per jaar.

WEW

Het plan werd begin november gepresenteerd door het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW). De organisatie, die de hypotheekgaranties verstrekt, legde het plan voor aan minister Donner.

Voor de uitvoering van het plan laat het WEW zich jaarlijks adviseren door het Nibud. Dat budgetinstituut heeft in oktober de woonquote voor 2012 met twee procentpunten verlaagd. Daardoor mogen eenpersoonshuishoudens vanaf 2012 een kleiner deel van het inkomen besteden aan woonlasten

FD 14-11-11

'Veel hypotheken in gevaar'

AMSTERDAM (AFN) - Honderdduizenden gezinnen in Nederland dreigen de komende jaren in de problemen te komen als hun huidige gunstige hypotheekrente afloopt en ze tegelijkertijd de gevolgen van allerlei bezuinigingen moeten ondergaan. Dat schrijft het Financieele Dagblad dinsdag, op basis van een waarschuwing van Dynamic Credit.

Dat bureau trok in de zomer van 2008 aan de bel bij de Amerikaanse toezichthouder Fed over de rommelhypotheken (Alt-A), die later veel banken in de problemen zouden brengen.

,,Er is nu van alles aan de hand. Er komen renteherzieningen aan, de werkloosheid loopt op, het gaat economisch niet zo goed. Betalingsachterstanden in 2011 zullen nog wel meevallen maar 2012 zal echt een ander verhaal worden. Dat kan haast niet anders'', aldus directeur Tonko Gast van Dynamic Credit tegen de krant.

Geen enkele rek

Eigen onderzoek van Dynamic Credit gaat uit van 300.000 inkomens die geen enkele rek hebben. ,,Bestaande hypotheken uit de jaren 2005 tot 2007 zullen kwetsbaar blijken nu het economisch klimaat verslechtert. Dat zijn de kanaries in de kolenmijn, die kunnen slecht overleven als er ook maar iets gebeurt'', zo weet Gast.

Uit het onderzoek blijkt verder dat het vooral de inkomens rond de 35.000 euro zijn die klem kunnen komen te zitten. ''Die 300.000 leningen zou je subprime kunnen noemen'', zegt Gast. Het gaat daarbij om mensen met een hoge schuld in verhouding tot het inkomen, een aflossingsvrije lening en een huis dat op de top van de markt is gekocht

Telegraaf 15-11-11

Nederlandse huizenmarkt een kaartenhuis

AMSTERDAM - De Nederlandse huizenmarkt is een kaartenhuis, zo concludeerde ik in november 2007 en diverse malen daarna, bijvoorbeeld in januari 2008. Dat werd mij destijds niet in dank afgenomen. Inmiddels buitelen echter de analisten over elkaar om aan te geven hoe erg het is.

“Mortgage Burden Looms Over Dutch” kopt The Wall Street Journal op 5 december 2011. Het FD kopt op 5 december “Huizenprijzen dalen sneller dan in buitenland”. Echt een verrassing is dit natuurlijk niet. We weten dat de hypotheken in Nederland, dankzij de unieke hypotheekrenteaftrek, hoger zijn dan in de rest van de wereld.

Banken profiteren
De enige die profiteren van de hogere hypotheken zijn natuurlijk de banken. Door de subsidie op het kopen van het huis, zijn kopers bereid aanzienlijk meer te betalen voor een huis zodat de huizenprijzen steeds verder oplopen. De banken zien de gemiddelde hypotheeksom steeds verder oplopen en zijn dan ook de laatste die klagen. In feite is dit dus een subsidie aan de banken.

Nog meer subsidie
Een ander effect van de opgelopen huizenprijzen is dat daardoor de huren ook worden opgetrokken. De scheefgroei in de woningmarkt wordt door het kabinet netjes opgelost met jawel, nog een subsidie, maar nu aan de huurzijde. Er wordt nu dus met twee handen tegelijk geld uit gegeven. Zo kennen we de 'vrienden' in Den Haag weer.

Groter en groter


Alle lucht die door de subsidies in de woningmarkt werd geblazen, wordt vervolgens nog eens opgewarmd door de steeds verder dalende rente. Sinds de jaren '80, toen de hypotheekrente rond 14% stond, is de rente steeds verder gedaald. Het gevolg was dat de maandlasten voor huizenkopers daalden en er dus meer kon worden geboden voor een huis. De ballon werd door de warme lucht steeds groter en groter.

Huizenprijzen op hoogste punt van afgelopen 362 jaar

De Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz kwam al tot de conclusie dat de Nederlandse huizenprijzen sinds 1736 niet meer zo hoog zijn geweest. De vergeleken prijzen van panden aan de Herengracht, gecorrigeerd voor inflatie, zijn een goede indicatie voor de huizenprijs in het algemeen, omdat deze altijd dezelfde kwaliteit hebben gehad.



Vraag sluit niet aan op aanbod
Aangezien de bomen niet tot in de hemel groeien, komt daaraan een keer een einde, zo concludeerde ik vier jaar geleden al. Waarom duurt het dan zo lang voordat de huizenprijzen in Nederland zijn gaan dalen? Het huis is het waard, zo wordt vaak geredeneerd. Dus de verkoopprijs wordt niet aangepast, zodat de vraag niet meer aansluit op het aanbod. Het gevolg is dat in het derde kwartaal de verkoopprijzen van Nederlandse koopwoningen op jaarbasis met 5,2% zijn gedaald.

Steeds meer huizen te koop
Een ander gevolg is dat er steeds meer huizen te koop staan. Zolang kopers vasthouden aan hun oude prijs en de kopers deze prijs niet willen of kunnen betalen, dan gebeurt en niets. De woningmarkt gaat op slot en het stuwmeer wordt alsmaar groter. Deze impasse kan alleen worden doorbroken als de huizenprijzen gaan dalen, en dat lijkt nu dus te gebeuren.

289.390 huizen te koop
Op Huizenzoeker.nl staan momenteel 289.390 huizen te koop met een gemiddelde vraagprijs van € 315.291. In het derde kwartaal werden door NVM-makelaars 22.767 huizen verkocht. Het totaal kwam vorig kwartaal uit op 30.600, circa 4% meer dan vorig jaar, dankzij de verlaging van de overdrachtsbelasting. In dit tempo zou het dus circa 10 kwartalen duren voordat de gehele voorraad zou zijn verkocht.

Betalingsproblemen
Er staan nu bijna 25 duizend woningen meer te koop dan een jaar geleden. Dat is een stijging van 18%, zo meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars. Daarnaast hebben we nog te maken met een stuwmeer aan woningen omdat steeds meer woningeigenaren in de betalingsproblemen komen. Van de 200.000 huiseigenaren is circa 10% ver achter met betalen. De banken willen echter niet overgaan tot executie om de woningmarkt niet nog verder te verstoren.

Gemiddelde vraagprijs

Wanneer we kijken naar de gemiddelde vraagprijs van € 315.291, dan moeten we constateren dat met een gemiddeld salaris dit niet is op te brengen. Wanneer je 4,3 maal je inkomen aan hypotheek mag afsluiten, dan kun je op basis van een modaal inkomen van circa € 30.000 maximaal een hypotheek krijgen van circa € 130.000. Het gemiddelde inkomen moet dus omhoog, of de gemiddelde huizenprijs moet (fors) omlaag.

Schulden ver opgelopen
Ook zagen we in 2007 al dat de uitstaande hypotheekschuld in verhouding tot het netto nationale inkomen in Nederland met 120% beduidend hoger was dan in Amerika (nog geen 90%). Daarnaast concludeerden we dat de schulden waren opgelopen tot 200% ten opzichte van de spaartegoeden. In de afgelopen vier jaar is hierin weinig verbeterd.

€ 750 miljard tekort
De Nederlanders hebben voor meer dan € 1 biljoen (€ 1030 miljard) aan schulden uitstaan. Ongeveer € 1004 miljard hiervan betreft hypotheekschulden, vier keer meer dan de € 247,5 miljard aan spaargelden. Als Nederlanders al hun spaarcentjes bij elkaar zouden schrapen om daarmee de hypotheeklast af te lossen, dan zou er dus een tekort resteren van circa € 750 miljard.

Inflatie
Indien de Europese Centrale Bank de geldpers laat gieren om met 'vers' geld de reddingsacties te bekostigen, dan kan een toename van de geldvoorraad leiden tot monetaire inflatie. Een oplopende inflatie zal de rente opstuwen, waardoor huizenbezitters zich geconfronteerd zien met stijgende maandlasten.

Bezuinigingen
De staat kan circa € 9,2 miljard euro besparen op de hypotheekrenteaftrek. De Koopsubsidie en de Starterslening vielen al weg. Als er nog meer geld bezuinigd moet gaan worden, dan zou natuurlijk het H-woord opnieuw kunnen vallen. Alles overziend, dan zouden de rente, de bezuinigingen, de economie, de onbalans in de huizenmarkt, de schuldenberg ten opzichte van het inkomen of de spaargelden nog een behoorlijke invloed kunnen hebben op de huizenprijzen.

Ik kijk uit naar ideeën, tips en gedachten over deze bijdrage. Schrijf ze s.v.p. door te reageren op deze column.

Drs. Harm van Wijk, www.beursbulletin.nl.

Telegraaf 05-12-11

Prijsdaling koophuizen versnelt: -3,3%

De prijs van bestaande koopwoningen daalde in november 3,3% op jaarbasis. Dat is beduidend groter dan de daling van 2,8% in oktober.

Alle woningtypen goedkoper
Dat blijkt uit woensdag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster. Vergeleken met oktober van dit jaar daalden de huizenprijzen met 0,8 procent. Alle woningtypen waren in november goedkoper dan een jaar eerder. Vrijstaande woningen namen met 3,9 procent het meest af in prijs, tussenwoningen met 2,9 procent het minst.

Friesland
In nagenoeg alle provincies daalden de prijzen. De sterkste prijsdaling was in Friesland met 7 procent. In Gelderland, Overijssel en Groningen waren de prijzen ook fors lager (meer dan 4 procent). Zeeland was de enige provincie waar de prijzen gelijk waren aan een jaar eerder.

6% minder woningen verkocht
Vorige maand wisselden bijna 9500 koopwoningen van eigenaar, een daling van 6 procent vergeleken met een jaar eerder. In de eerste elf maanden van het jaar zijn er bijna 108.000 woningen verkocht. Dat is bijna 4 procent minder dan in dezelfde periode in 2010.

RTLZ 22-12-11

restschuld ondermijnt koopmarkt

Hans Verbraeken

Het aantal gezinnen met een potentiële restschuld op hun koopwoning zal dit jaar toenemen van 516.000 tot 630.000. Dat verwacht de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) op basis van deze maand gepubliceerd onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Bij deze huishoudens is de marktwaarde van de woning kleiner dan de hypotheekschuld. Die gezinnen komen in de problemen zodra ze hun huis moeten verkopen, zoals bij echtscheiding. Kwetsbaar zijn vooral de huishoudens die na 2000 een woning hebben aangeschaft en starters. Beiden hebben door de tegenvallende prijsontwikkeling weinig eigen vermogen opgebouwd.

Prijsdaling

De NVM gaat uit van een prijsdaling dit jaar van 5%, zo heeft ze vandaag gemeld, tegen 4,1% prijsdaling in 2011. Die nieuwe NVM-raming in combinatie met het ASRE-onderzoek wijst erop dat het aantal huishoudens met een potentiële restschuld zal oplopen met 22%. NVM-voorzitter Ger Hukker onderstreepte vandaag tijdens zijn persconferentie rond de jaarcijfers 2011 dat hij zijn prijsramingen door de jaren heen 'vrij nauwkeurig' zijn gebleken.

Ter vergelijking: De Rabobank verwacht voor 2012 een prijsdaling van 3% en voor 2013 bij ongewijzigd beleid 'geen prijsstabilisatie'. Zouden de prijzen 10% zakken dan neemt het aantal potentiële probleemgevallen volgens de ASRE-studie met 44% toe tot 740.000. Nederland telt 4,2 mln huiseigenaren.

Druk op koopmarkt

Het restschuldprobleem betekent dit jaar extra druk op de koopmarkt, aldus Hukker. Gezinnen met een restschuld kunnen namelijk niet gemakkelijk overgaan tot aankoop van een nieuwe woning omdat de banken die restschuld weigeren te mee te financieren in de hypotheek van een nieuwe woning. Terwijl de in augustus vastgestelde Gedragscode Hypothecaire Financieringen dat wel toelaat.

Die code stelt dat de te verstrekken hypotheek niet hoger mag zijn dan 106% van de waarde van de woning en niet hoger dan gemiddeld 4,5 maal het inkomen. Maar volgens de code mogen banken de restschuld wel meefinancieren. 'Banken maken van deze uitzondering in de praktijk echter nagenoeg geen gebruik', aldus de ASRE-studie 'Restschuld in Nederland: omvang en consequenties'.

Tussenpersonen

De onderzoekers baseren zich op enquêtes onder tussenpersonen en achtergrondgesprekken met makelaars. 'Het gevolg daarvan is dat huishoudens met een restschuld niet kunnen verhuizen, zelfs indien het huishouden op basis van het inkomensnormen de extra financiering prima kan dragen', aldus het onderzoek.

'Die mensen zitten gevangen in hun hypotheek', zegt NVM-er Hukker. 'Het gevolg is dat de doorstroming in de koopsector ernstig wordt belemmerd', aldus één van de auteurs van de ASRE-studie, de Amsterdamse hoogleraar Johan Conijn. Dalen de prijzen met 5%, 'dan is dat heel dramatisch. Iedere onnodige belemmering is er nu één te veel', aldus Conijn

FD 12-01-12

Aegon eist duidelijkheid over huizenmarkt

De politiek moet zo snel mogelijk een einde maken aan de onzekerheid over de huizenmarkt. Dat zei Aegontopman Alex Wynaendts vrijdag in een toelichting op de jaarcijfers van zijn bedrijf.
,,De onduidelijkheid moet weg, de uitkomst is daarbij minder relevant'', stelde Wynaendts. Het heeft weinig zin om alleen te kijken naar de mogelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, voegde hij eraan toe. ,,Er zijn veel fiscale maatregelen die samenhangen met het eigenwoningbezit. Die moeten in zijn geheel worden bekeken. Het belangrijkste is dat het systeem zo eenvoudig mogelijk wordt gemaakt.''

De huizenmarkt is belangrijk voor Aegon, onderstreepte Wynaendts. De verzekeraar verstrekt niet alleen hypotheken, maar verkoopt vooral ook veel verzekeringsproducten die samenhangen met dergelijke leningen. De toename van aflossingen op hypotheken die Rabobank onlangs meldde, ziet Aegon niet.

De winst van Aegon halveerde vorig jaar ten opzichte van 2010. Het grootste deel van die daling kwam door eenmalige afschrijvingen en de kosten van de reorganisatie die het concern sterker moeten maken voor de toekomst. Aegon ziet die toekomst optimistisch tegemoet, benadrukte Wynaendts.

,,We hervatten de uitkering van dividend; dat is de sterkste uiting van vertrouwen die we kunnen geven. Het geeft aan dat we het hoofdstuk crisis sluiten en met vertrouwen naar de toekomst kijken.''

De Europese schuldencrisis heeft volgens Wynaendts weinig invloed op de resultaten van Aegon. ,,In tijden van crisis willen mensen meer sparen en meer zekerheid over bijvoorbeeld hun oude dag. Als verzekeraar kun je daarvan profiteren.''

RTL Z 17-02-11

Spies sabelt plan over hypotheekgarantie neer

DEN HAAG - Er kan geen sprake van zijn dat de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) de komende jaren wordt beperkt tot starters op de woningmarkt. Dat bleek dinsdag uit de woorden van minister Liesbeth Spies van Binnenlandse Zaken in de Tweede Kamer.

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de NHG regelt, wil de garantie beperken, meldde directeur Karel Schiffer maandag. (zie het artikel Hypotheekgarantie straks alleen nog maar voor starters ) „De uitlatingen van de heer Schiffer zijn ontijdig en onverstandig”, zei Spies tegen VVD-Kamerlid Betty de Boer.

Volgens de minister zijn er geen voorstellen in de maak om de NHG te beperken tot starters. De garantie die nu opgaat voor twee op de drie verkochte huizen, moet van het kabinet ook blijven gelden voor doorstromers

Telegraaf 22-05-12