Plan AFM maakt het starters op de woningmarkt haast onmogelijk

De AFM wil dat huizenbezitters niet meer kunnen lenen dan 100% van de waarde van de woning. Kopers van huizen zullen daarom in de toekomst altijd eigen geld mee moeten nemen, of een persoonlijke lening moeten afsluiten.

Voorbeeld
In de huidige Nederlandse situatie is het vaak gebruikelijk dat een klant de aankoopsom plus kosten koper en bouwdepot financiert via zijn hypotheek.


Voorbeeld:
Aankoopsom huis 200.000
Kosten koper (10%) 20.000
Verbouwingsdepot 10.000
Totaal 230.000


Als een klant minimaal 51.100 euro verdient, dan kan nu een hypotheek van 230.000 euro worden verkregen (4,5 x het inkomen).

Nieuwe situatie
In de nieuwe situatie MOET de koper 30.000 euro eigen geld inbrengen. Dat kan eigen spaargeld zijn of geld van familie en/of een eigen persoonlijk lening die niet aftrekbaar is van de belasting.

Voor starters op de huizenmarkt, zonder spaargeld, dreigt een onmogelijke situatie met deze plannen van Hoogervorst. Zij kunnen haast niet meer instappen. Ook het kiezen voor een goedkoper huis heeft geen zin. De 10% kosten koper zullen altijd gefinancieerd moeten worden met eigen of ander geld.


Proefballon
Veel tegenstanders stellen dat Hoogervorst een proefballon heeft opgelaten. De Nederlandsche Bank is nog naar de voorstellen aan het kijken. De Rabobank is zeer kritisch.

De VEH stelt dat Hoogervorst de doodsteek voor de woningmarkt heeft gegeven. Hans André de la Porte (VEH) benadrukt nog eens dat het 'echt een heel verkeerd middel' is. Het zal volgens hem de huizenprijzen verder onder druk zetten.

Ger Hukker (NVM): "Het is een kwalijk initiatief van Hoogervorst. Misstanden moeten worden aangepakt, dis is te generiek. Het is een prima instrument voor starters, verkeerd signaal, verkeerd moment.

Politieke reacties
Jan Kees de Jager, staatssecretaris vam financien, stelde vanmiddag in zijn gesprek op RTL Z dat hij twijfelt of dit de juiste maatregel op het juiste moment is.

Elly Blanksma, kamerlid CDA, stelt dat AFM er niet overgaat. Frans Weekers (VVD) snapt het punt, maar stelt dat er momenteel al niet veel tophypotheken worden verkocht.

RTL Z 21-04-09

VEH: voorstel AFM is doodsteek huizenmarkt

De wens van de AFM om een eind te maken aan tophypotheken is slecht voor de huizenmarkt.

Slechtst mogelijke plan
Dat zegt Hans André de la Porte op RTL Z. Volgens Delaporte is het plan van de AFM het slechtst mogelijke plan op het slechtst mogelijke moment en de doodsteek voor de woningmarkt die toch al op slot zit.

Zelf financieren
Huizenkopers kunnen straks, in het voorstel van de AFM, de kosten koper (met name de overdrachtsbelasting) niet meer betalen, aldus Hans André de la Porte. Zij zullen dat dan zelf moeten betalen. Veel mensen hebben het geld niet, zodat zij zullen afzien van koop óf het plan drijft mensen in de richting van consumptieve kredieten, aldus Hans André de la Porte.

Prijzen onder druk
Hans André de la Porte benadrukt nog eens dat het 'echt een heel verkeerd middel' is. Het zal volgens hem de huizenprijzen verder onder druk zetten.

RTL Z 21-04-09

PVV: Spoeddebat over hypotheken

Tophypotheken
DEN HAAG - De PVV wil een spoeddebat over het aan banden leggen van tophypotheken door de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

„De woningmarkt zit al muurvast, maar de AFM geeft hiermee de doodsteek”, stelde PVV-Tweede Kamerlid Tony van Dijck woensdag. De maatregel is volgens hem vooral funest voor starters die het toch al moeilijk hebben om een huis te kunnen kopen.

Van Dijck wil dat het kabinet de maatregel terugdraait.

Telegraaf 22-04-09

AFM gaat snel overleggen over omstreden hypotheek-maatregel

AFM-topman Hoogervorst heeft een bericht geplaatst op de website van de AFM. "Alle betrokken partijen zullen worden geconsulteerd over de nieuwe regels. Het ministerie van Financien en de sector mogen meepraten, maar de maatregelen zijn noodzakelijk."

Donderslag bij heldere hemel
Dinsdag kwam de AFM als donderslag bij heldere hemel met het verbod voor banken om klanten meer te lenen dan de aankoopsom van een woning. De 10% extra kosten als de overdrachtsbelasting, notaris en makelaar, maar ook eventuele verbouwingkosten zijn niet meer mee te nemen in de hypotheek. Mensen zonder eigen geld zoals starters zijn in één klap kansloos.

Alle partijen op de woningmarkt schreeuwen moord en brand. Ook politici zijn tegen. "Het slechtste plan op het slechtste moment", aldus de NVM. De Verening Eigen Huis: "voorstel AFM is doodsteek huizenmarkt."

Geen overleg
Het plan van de AFM is dinsdag uitermate slordig naar buiten gebracht. Zo had De Nederlandse Bank als commentaar tegenover RTL Z: "we moeten eerst naar het plan kijken."

En dat past niet in de Nederlandse poldertraditie van overleg. Hoogervorst, een VVD-hardliner, is zich waarschijnlijk rot geschrokken van de reacties en kwam vandaag met onderstaand persbericht. De laatste 2 alinea's zijn de belangrijkste.

Conclusies
U kunt zelf uw conclusies trekken over het plan: is het een kansloze proefballon of gaat de AFM het dwingend opleggen aan de banken? Draagvlak in de polder is er in ieder geval niet. Donderdag is er zelfs een spoeddebat in de Tweede Kamer.

Mededeling AFM over voorstellen hypotheeknormen

De AFM heeft dinsdag op de persconferentie over het jaarverslag 2008 aangekondigd dat ze de regels voor hypotheekverstrekking wil aanscherpen. Dit acht de AFM nodig om te voorkomen dat consumenten in de problemen komen vanwege te hoge hypotheeklasten en het risico lopen op te hoge restschulden bij de (gedwongen) verkoop van de woning. De regels zullen onder andere aangescherpt worden met betrekking tot de inkomensnorm en de tophypotheek.

Hoofdlijnen voorstellen

De hoofdlijnen van de voorstellen van de AFM zijn als volgt: de AFM wil het aantal gevallen beperken waarin hypotheekverstrekkers leningen geven die hoger zijn dan de norm (die in de regel 4,5 tot 5 keer het jaarinkomen is). Tot op heden houdt de AFM toezicht op basis van de zogeheten GHF-norm die de hypotheekverstrekkers zelf hebben opgesteld. Hypotheekverstrekkers kunnen nu bij specifieke omstandigheden de GHF-norm overschrijden. Dat gebeurt naar de mening van de AFM in veel te ruime mate. Daarom wil de AFM de uitzonderingsmogelijkheden aanscherpen.

De AFM vindt daarnaast dat de maximale hypotheek niet alleen gekoppeld moet worden aan het inkomen maar ook aan de waarde van het huis. Een hypotheek zou niet hoger mogen zijn dan de aankoopwaarde van de woning. Dit moet voorkomen dat consumenten met hoge restschulden blijven zitten bij vervroegde verkoop van de woning, bijvoorbeeld als de hypotheek niet meer kan worden betaald door echtscheiding of werkloosheid.

Consultatie
De AFM zal in mei duidelijk maken hoe deze aanscherping vorm zal krijgen binnen de bestaande wettelijke kaders. Alle betrokken partijen zullen, zoals gebruikelijk bij beleidswijzigingen, in een consultatie van deze regels de mogelijkheid krijgen om hierop te reageren. De aanscherping van de regels krijgt vorm in nauw overleg met het ministerie van Financiën en de sector.

De AFM is zich er van bewust dat de huidige economische situatie de noodzaak van deze aanscherping onderstreept, maar eveneens vraagt om een zorvuldige invoering van deze regels.

RTL Z 23-04-09

'Verbod tophypotheek van de baan'

Het dinsdag gepresenteerde voorstel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) om tophypotheken te verbieden, is van de baan. Dat zei staatssecretaris De Jager van Financiën tijdens een spoeddebat in de Tweede Kamer.

Eerder deze week zorgde toezichthouder AFM voor veel onrust op de woningmarkt met de aankondiging dat tophypotheken verboden zouden gaan worden. Het voorstel heeft geleid tot een aanvaring met het ministerie van Financiën. Maar volgens de Jager gaat de AFM daar helemaal niet over.

'De AFM heeft niet de bevoegdheid dit als harde maatregel te hanteren', verklaarde een woordvoerster van Financiën gisteren al. 'Daarvoor is verandering van wet- en regelgeving nodig.' Wel kan de AFM volgens het departement 'van geval tot geval' bekijken of banken niet te ver gaan bij het verstrekken van leningen voor een eigen woning.

Aanscherping toezichtsbeleid

Financiën meent dat het voornemen van de AFM een aanscherping van het toezichtsbeleid zou betekenen. 'In de regel komt dit beleid tot stand in nauw contact met het ministerie van Financiën en de sector', stelt het ministerie in een persverklaring. Voor die aanscherping van het beleid, 'daar heb je ons voor nodig', voegde de woordvoerder daaraan toe.

Het departement zegt het voorstel te zullen bestuderen en daarbij te letten op de maatschappelijke en economische gevolgen, zoals het voorkomen van ongewenste gevolgen voor de huizenmarkt. Het ministerie wijst erop dat gezien de huidige economische omstandigheden abrupte maatregelen niet voor de hand liggen.
AFM-voorstel goed bestuderen

Het ministerie gaat het AFM-voorstel nu verder goed bestuderen, waarbij ook gelet wordt op de maatschappelijke en economische gevolgen.

AFM-voorzitter Hans Hoogervorst houdt echter voet bij stuk. Hij herhaalde woensdagochtend op BNR Nieuwsradio een verbod op tophypotheken 'tot zijn beleidsvrijheid' te rekenen. 'Het is niet zo dat we daar regelgeving van de minister voor nodig hebben', zei hij. 'De wet zegt: er mag geen onverantwoorde kredietverlening plaatsvinden. Het is aan ons om te bepalen hoe we dat moeten doen.'

Niet overhaast te werk gaan

Hoogervorst meldde wel dat hij niet overhaast te werk wil gaan. Hij zei zich bewust te zijn van de huidige druk op de economie en de woningmarkt. 'We willen dat natuurlijk niet in de versnelling zetten. Dus kijken we daar natuurlijk nog even heel goed met de Nederlandsche Bank naar.'

Volgens de PVV wordt voor veel mensen een huis kopen onmogelijk als tophypotheken worden aangepakt. Het CDA noemde de voorstellen van de AFM onduidelijk.

Maatregel is funest voor starters

PVV-Kamerlid Tony van Dijck zei eerder woensdag: 'De woningmarkt zit al muurvast, maar de AFM geeft hiermee de doodsteek.' De maatregel is volgens hem vooral funest voor starters die het toch al moeilijk hebben om een huis te kunnen kopen. Van Dijck wil dat het kabinet de maatregel terugdraait.

Fin.Dagblad 24-04-09

Tophypotheken


AMSTERDAM - De problemen die uiteindelijk tot een wereldwijde economische crisis leidden, ontstonden in de Verenigde Staten, toen banken ertoe overgingen geld te lenen aan mensen die een huis wilden kopen, maar eigenlijk onvoldoende inkomen hadden. Dat was niet erg, zo was de redenering, want huizenprijzen konden toch alleen maar stijgen. Bovendien was de rente zo laag, dat de rentelasten voor haast iedereen wel op te brengen waren.

Nederland is Amerika in het klein, of misschien wel in het groot. Ook bij ons worden door banken bedragen uitgeleend die veel te hoog zijn in relatie tot het inkomen van de huizenkoper en veel te hoog zijn in relatie tot de waarde van het huis. Ook bij ons is de redenering dat je heel veel kunt lenen, omdat je toch maar een extreem lage rente betaalt – dankzij de hypotheekrenteaftrek. Ook bij ons was in ieder geval de verwachting dat huizenprijzen altijd zouden blijven stijgen. Inmiddels weten we beter.

Nederland is Amerika in het groot, omdat de schuldenlasten van gezinnen nog groter zijn dan in de VS, de schuldenlast de laatste tien jaar veel harder gestegen is dan in de VS en het hier vrijwel uitsluitend om langlopende schulden gaat. Mensen hier zitten tientallen jaren diep in de schulden en dat is wat anders dan rood staan op je creditcard.

Om dit wat te preciseren: de schulden van Nederlandse gezinnen zijn gestegen van 48% van het bruto binnenlands product (bbp) in 1996 naar 103% van het bbp in 2008. In bedragen is de hypothecaire schuld opgelopen van Î144 miljard naar Î590 miljard. Gerelateerd aan het beschikbaar inkomen van gezinnen is de schuldenexplosie nog dramatischer. In 1996 bedroeg de schuldenlast 87% van het gezinsinkomen, in 2008 was dit 226%. Het gaat hier om het gezinsinkomen van alle Nederlanders, dus inclusief diegenen die helemaal geen hypotheekschulden hebben. Voor de schuldengezinnen ligt dit percentage dus nog een heel stuk hoger.

Nederlanders zijn in korte tijd compleet verslaafd geraakt aan schulden. Daar zijn drie redenen voor. De eerste is dat de kapitaalmarktrente tot voor kort voortdurend daalde. Hoe lager de rente, hoe meer schulden je je op de hals kunt halen zonder dat de rentelasten stijgen. Dus met het dalen van de rente nam de schuldenlast toe.

De tweede reden is dat de hypotheekrenteaftrek maakte dat Nederlanders in het toptarief van de inkomstenbelasting maar de helft betaalden van een toch al lage marktrente. De derde reden is dat de banken hun voorwaarden steeds meer zijn gaan oprekken – net als de Amerikaanse banken. We leerden deze week van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat banken in 20% van de gevallen meer lenen dan volgens hun eigen code is toegestaan. Net als in andere landen blijken ook in Nederland de banken niet tot zelfregulering in staat te zijn.

Nederland is dus eigenlijk Amerika in het groot. We hebben een reusachtig probleem en Hans Hoogervorst van de AFM had dus wel beet, toen hij deze week maatregelen tegen excessief leengedrag aankondigde. De paniekreactie van de Vereniging Eigen Huis ('dit is de doodsteek voor de huizenmarkt') is de reactie van een verslaafde die te horen krijgt dat hij moet gaan afkicken. Het zal veel tijd en veel ingrijpende maatregelen vergen om de Nederlandse woningmarkt te normaliseren, met de huizenprijzen en het leengedrag die daarbij horen. Maar hoe eerder ermee wordt begonnen, hoe meer toekomstige problemen worden voorkomen.

Jaap van Duijn is onafhankelijk beleggingsdeskundige.

Telegraaf 25-04-09