NVM-woningmarktcijfers 3e kwartaal 2008
donderdag 09 oktober 2008
Nieuwegein, 9 oktober - Het aantal woningen dat in het 3e kwartaal van 2008 is verkocht, ligt 13 procent lager dan in het tweede kwartaal van 2008. Voor het eerst sinds 18 jaar (3e kwartaal 1990) is er een lichte prijsdaling waar te nemen van 0,3 procent van de verkoopprijs van de gemiddelde woning. Het vorige kwartaal bedroeg de prijsstijging nog 1,9 procent. Over de eerste negen maanden van 2008 is de gemiddelde prijsstijging 1,6 procent. Afhankelijk van de ontwikkelingen in het vierde kwartaal zal een bijstelling van de eerder door de NVM geprognosticeerde stijging van 2 procent voor 2008 moeten plaatsvinden. Dit blijkt uit de analyse van de woningmarkt die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ieder kwartaal presenteert.

Volgens NVM-voorzitter Ger Hukker is er geen reden voor paniek. Hukker: 'Als ik op de golven van de emoties van de afgelopen dagen moet reageren, lijkt niets meer zeker. Maar op basis van de huidige cijfers kan ik niet anders dan constateren dat er sprake is van een stabiel prijsniveau en een logische terughoudendheid van de consument. Met enig cynisme zou je kunnen zeggen dat de slecht functionerende woningmarkt op dit moment de redding is voor de prijzen van woningen. Het structureel tekort aan woningen houdt de prijs stabiel.'

Dringend beroep op banken
De in rap tempo verslechterende financiële situatie heeft de consument voorzichtig gemaakt. Het tekort aan woningen zorgt ervoor dat de huizenprijs in Nederland stabiel blijft, dit in tegenstelling tot andere landen, zoals bijvoorbeeld Groot Brittannië.

NVM-voorzitter Hukker doet een dringend beroep op de banken om de woningmarkt in Nederland niet te verstoren. We kennen in Nederland al een gedegen hypothecaire gedragscode. De woningen zijn niet verder in prijs gestegen, maar door de stijging van de hypotheekrente is de betaalbaarheid in het derde kwartaal iets afgenomen. De werkloosheid is historisch laag, de staatsschuld evenzo, de rente is nog steeds relatief laag en de prijzen van woningen dalen licht. Hukker: 'Zorgwekkend is dat de banken de kredietkraan voor hypotheken dreigen aan te draaien. NVM verwacht van de overheid dat zij serieus toezicht houdt op marktverstorende effecten voor de woningmarkt als gevolg van onnodig aangescherpte criteria op de hypotheekmarkt. De Nederlandse banken hebben de afgelopen jaren in vergelijking tot de ons omringende landen een stringent hypotheekbeleid gevoerd. Er zijn nauwelijks ongelukken te melden en daar plukken wij nu de vruchten van. Het zou de huizenmarkt schaden als hypotheekaanvragen moeilijk of niet zullen worden gehonoreerd. Daar is geen enkele reden toe'

Cijfers wijzen op terughoudende markt
Het percentage woningen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is in het derde kwartaal gedaald met 0,9 procentpunt, van 5,3% in mei naar 4,4 % in augustus 2008. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs stijgt voor het eerst sinds lange tijd. Ten opzichte van het tweede kwartaal is het verschil met 0,3 procentpunt gestegen naar een niveau van 3,6% voor de gemiddelde woning. De instroomquote (het aantal nieuw te koop komende woningen ten opzichte van het aantal te koop staande woningen) ligt met 59% op het niveau dat de laatste jaren gebruikelijk is voor het derde kwartaal. De verkoopquote is daarentegen lager, nu 23 procent tegen 29 procent in het 3e kwartaal van 2007. De tijd dat een verkochte woning te koop heeft gestaan is voor de gemiddelde verkochte woning in Nederland met 6% toegenomen ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder en komt uit op 75 dagen. De koper lijkt hiermee iets aan onderhandelingsruimte te winnen.

Crisis en prijsontwikkeling
Het is de vraag wat de invloed van de huidige kredietcrisis op de woningmarkt en de ontwikkeling van de prijzen zal zijn. De bovenstaande figuur laat zien dat van de verschillende crises in het verleden met name 9/11 en de 2e golfoorlog een effect op de prijzen in Nederland hadden, maar ook dat snel daarna de prijzen weer stegen.

Dure woningen doen het beter
Opmerkelijk is dat de prijs per vierkante meter wel is gestegen met 0,3 procent. En de prijs per vierkante meter van dure woningen stijgt meer dan gemiddeld (0,8%) tegenover een daling van 0,4 procent per vierkante meter voor goedkope woningen. Regionale verschillen zijn ook dit kwartaal weer waar te nemen. Zo stijgen de prijzen per vierkante meter in het Zuiden en Noorden meer dan gemiddeld (respectievelijk 0,7% en 1,8 %). De Randstad Ring scoort minder dan gemiddeld (0,1%) en alleen Randstad Centrum komt met 0,3% in de buurt van het landelijk gemiddelde.

Topregio's en dalers
Er zijn regio's waar de gemiddelde prijsstijging ten opzichte van tweede kartaal fors is. De eerste van de onderstaande vier tabellen geeft hiervan een overzicht. De twee tabellen aan de rechterkant bieden een overzicht van de sterkste stijgers en dalers ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar.

Staatskas spekken
De NVM is van mening dat de woningmarkt slecht functioneert en integraal moet worden aangepakt. Dat lijkt voor het huidige kabinet niet bespreekbaar. Hukker vindt dat het kabinet wel iets kan doen om de doorstroming te verbeteren. Op dit moment wisselt een huizeneigenaar 1 keer in de 20 jaar van huis. Als de overheid daarin geen verbetering brengt zal die periode alleen maar worden verlengd. Met alle gevolgen vandien: dat zal ook een economische repercussie hebben op alle toeleverende industrieën. Hukker: 'Wij vinden het een slecht signaal van de rijksoverheid dat huurders die hun woning van een woningcorporatie kopen, worden 'gestraft' met een overdrachtsbelasting van 6 procent. Om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen is het cruciaal dat er meer koopwoningen komen. Als minister Vogelaar iets wil doen aan het verbeteren van de woningmarkt moeten maatregelen die belemmerend zijn, worden weggenomen. Nu heeft het toch de schijn dat de overheid alleen maar geld wil verdienen door het heffen van de overdrachtsbelasting om zodoende de staatskas te spekken.'

Fraude tegengaan
De NVM streeft een hoge mate van transparantie na. Zo wil de NVM dat de consumenten ook zekerheid krijgen over de waarde van hun huis. Het opkrikken van de prijs door onjuiste taxaties moet niet mogelijk zijn. NVM vindt dat er een onafhankelijk taxatie-instituut moet komen dat fraude moet voorkomen. NVM is druk doende de oprichting van een taxatie-instituut voor elkaar te krijgen. Op dit moment is er bij 98 procent van de taxaties niets aan de hand. Hukker: 'Het gaat erom die twee procent ook goed te krijgen. Want dat zijn de rotte appels waar wij als branche-organisatie niet op zitten te wachten en die onevenredig veel schade kunnen aanbrengen aan de makelaardij. Dat moet worden voorkomen.'

Btw-tarief omlaag
NVM juicht een goed werkend energielabel toe en verwacht dat zonder flankerende maatregelen succes zal uitblijven. Hukker: 'We vinden niet dat het energielabel een doel op zich moet zijn. Het is een onderdeel om te komen tot energiebesparing. Een van de maatregelen die het kabinet zou kunnen nemen is het verlagen van het btw-tarief over werkzaamheden die hun huis duurzamer en energiezuiniger maken. Dat zou iets helpen, maar een breder pakket aan flankerende maatregelen en subsidies is echt nodig om van energiebesparing een succes te maken.'

09-10-08