door H.L Broeren

AMSTERDAM - Een oud gezegde luidt: 'Als het geld schaars is, daalt de
moraal'. Een goed gezegde om in deze onzekere tijden te onthouden. Er worden minder maar nog veel woningen gekocht en verkocht. Kopers dienen zich goed te bedenken welke bescherming zij kunnen genieten, indien zij daaraan behoefte hebben en juist handelen.

Sinds 1 september 2003 bestaan nieuwe wettelijke regels bij koop en verkoop van woningen. Onder andere de drie dagen bedenktijd voor koper en ook de mogelijkheid om de (voorlopige) koopovereenkomst te laten registreren bij het kadaster. Deze inschrijving heet met een Duits woord 'Vormerkung' en de Engelsen noemen het 'Priority notice'. Voor de liefhebbers wijs ik op artikel 7:3 van het burgerlijk wetboek en de website www.justitie.nl.

Koper kan de koopovereenkomst op ieder moment na de ondertekening ervan door hem en verkoper laten registreren bij het kadaster en wel voor maximaal zes maanden voor dezelfde koop. Dus bent u een levertijd van korter dan zes maanden overeengekomen, dan doet u deze registratie meteen na ondertekening. Heeft u een levertijd van langer dan zes maanden, dan kunt u de registratie later doen, maar wacht niet te lang.

Deze registratie kunt u niet zelf doen, dat doet een notaris, ook als u met de verkoper zelf een koopcontract heeft opgesteld en ondertekend. Met deze zogenoemde Vormerkung geniet de koper bescherming tegen de verkoper die het pand tegen een hogere prijs aan een ander wenst te verkopen. Als de verkoper in tussentijd failliet gaat, beschermt het u tegen een inhalige curator. Of de verkoper raakt handelingsonbekwaam na ondertekening van het koopcontract. Of een schuldeiser legt beslag op de woning na dit tijdstip. Tegen dat alles geniet de koper dan bescherming.

Op 6 februari 2009 deed de Hoge Raad over dit onderwerp een aardige uitspraak (nrs. 07/12643, LJN: BG5850). Een koper liet na ondertekening met verkoper de koopovereenkomst bij het kadaster registreren. Een dag voor de levering via de notaris legde een bank beslag op de woning. De notaris negeerde dit beslag omdat de koper daartegen werd beschermd via de kadastrale registratie. De levering ging door, de koper kon over de woning beschikken en de verkoper kreeg het verschil tussen de verkoopsom en het restant van de geldlening. De beslagleggende bank eiste dat de notaris alsnog het bedrag waarop zij recht dacht te hebben, aan haar zou betalen. De notaris weigerde dit. De Hoge Raad bevestigde dat de koper met Vormerkung is beschermd tegen beslagen en dergelijke na die datum. Dus schuldeisers mogen zo veel beslagen op een woning leggen als zij willen, maar zij vangen dan bot. Als ze aan hun geld willen komen nadat verkoper als handelingsbekwame zijn woning heeft verkocht en de koper beschermd is, moeten de banken beslag leggen op de verkoopopbrengst die zich ten tijde van de levering bevindt op de (derden gelden-)bankrekening van de notaris. Maar helaas voor de bank en gelukkig voor de koper werkt deze bescherming uitstekend.

Het is voor een koper ook heel praktisch als hij op een bepaalde leverdatum rekent om in een nieuwe koopwoning te kunnen trekken, omdat hij de huur van zijn huidige woning heeft opgezegd en de verhuizer al besteld heeft. Of dat u het geluk heeft uw huidige woning verkocht te hebben en op te leveren op dezelfde dag als u uw nieuwe woning geleverd krijgt van de verkoper. Zonder beslagen en andere narigheid.

Telegraaf 09-04-09