INSTITUTIONELE BELEGGERS SLAAN WEER VASTGOEDAANDELEN IN

AMSTERDAM - Als aandelen en obligaties instorten richten beleggers zich traditioneel op vastgoed. Beleggen in stenen geeft doorgaans houvast en stabiliteit. De kredietcrisis heeft echter in de vastgoedmarkt ook stevig huisgehouden, in sommige landen wat meer dan andere. Beursgenoteerd vastgoed is door het slechte beurssentiment fors afgestraft. Zo fors, dat institutionele beleggers als APG weer aan het kopen zijn geslagen.

De stap van APG is opmerkelijk omdat de pensioenvermogensbeheerder van ABP begin 2007 nog grote stukken van de beursgenoteerde vastgoedportefeuille verkocht. „We voelden dat we op een historisch hoogtpunt stonden”, verklaart Patrick Kanters, directeur van Global Real Estate, de vastgoedpoot van APG Vermogensbeheer. Dat er nu weer wordt ingestapt heeft alles te maken met de discount op vastgoedaandelen. Een koopjesjacht, maar nog wel een met risico's.

Via de beurs in vastgoed beleggen is een apart spel. De waarde van een aandeel in een vastgoedfonds is anders dan bij niet-beursgenoteerd vastgoed niet alleen afhankelijk van de onderliggende panden. Ook het beurssentiment stuurt vastgoed-aandelen. Is dat sentiment slecht, dalen ook deze waarden.

In tijden waarin het goed gaat met de beurs noteren vastgoedaandelen niet zelden boven hun intrinsieke waarde: de waarde van de onderliggende vastgoedportefeuille. Zulke jaren waren bijvoorbeeld 2005 en 2006 waar koersen van enkele tientallen procenten boven intrinsiek niet ongewoon waren. Het verschil tussen beurskoers en intrinsieke waarde wordt dan ook wel disagio of premie genoemd.

Discount

Is de beurskoers echter lager dan de intrinsieke waarde, dan is er sprake van een discount of agio. In feite komt dat erop neer dat beleggers minder voor de aandelen willen betalen dan de waarde die het onderliggende vastgoed vertegenwoordigt. De belangrijkste vastgoedfondsen in Amsterdam noteren nu zonder uitzondering onder hun intrinsieke waarde.

Historisch worden dergelijke perioden als een instapmoment gezien. ,,Op langetermijn zal vastgoed rond de intrinsieke waarde noteren. Uiteindelijk is immers dat de bepalende waarde”, aldus Kanters. Dat uitgangspunt is de reden dat APG weer inkoopt op de beurs, nadat het begin 2007 beursgenoteerde 'steentjes' nog de deur uit deed.

Kanters signaleert dat er nog veel geld aan de zijlijn staat bij grote beleggers. Bij het eerste teken dat het dieptepunt van de sector in zicht is, stappen deze beleggers in.

Overigens erkent ook Kanters dat een hoge discount nog niet wllen zeggen dat de koersen zich snel zullen herstellen. ,,De kapitaalmarkt gaat nog steeds alle kanten op. Maar omdat APG een langetermijnbelegger is, kunnen we die volatileit dragen.” Of de particulier een even lange adem heeft om de koerswinst af te wachten en mogelijke verdere koersdalingen te incasseren is wel een vraag. Wellicht dat het hoge dividendrendement psychologisch houvast kan bieden. Want ook dat is een gevolg van de huidige lage koersen van vastgoedaandelen. Doordat het dividend wél op peil bleef, is het dividendrendement bij veel fondsen nu aanzienlijk.

Kopen op discount, en verkopen bij een premie herbergt wel één belangrijk risico. Beleggers kijken niet alleen naar het beurssentiment maar ook naar de taxaties waarop de intrinsieke waarde van het fonds gebaseerd is. En die taxaties raken verouderd. Vastgoedfondsen laten doorgaans twee keer per jaar hun vastgoed door een externe taxateur waarderen. Verwachten beleggers dat die taxaties in de toekomst lager zullen uitpakken, prijzen ze dat nú al in in de koers van het aandeel. De lage waardering van een aandeel loopt dan vooruit op die lagere taxatie én in dat geval is het aandeel allesbehalve een koopje.

Taxaties

Met lagere taxaties wordt wel degelijk rekening gehouden. Zo waarschuwde Eric de Clerq Zubli, directeur van Jones Lang LaSalle, eerder deze week op een vastgoedcongres dat 2009 een moeilijk jaar wordt. ,,We zien nu al een negatieve waardeontwikkeling van Europees vastgoed.” Tegelijkertijd signaleert hij ook dat Europese vastgoedfondsen op de beurs met een gemiddelde discount van 30% noteren. Niemand verwacht dat de taxaties zó hard zullen dalen.

„Belegger moet wel wennen aan lager rendement”

Waar Kanters kritisch naar kijkt is het percentage vreemd vermogen. Niet zelden kopen fondsen vastgoed waarbij tot 70% gefinancierd is met een lening. Dat verhoogt het rendement. In deze bange tijden verhoogt dit echter ook de kans dat een bank de lening intrekt. Banken hebben soms dat recht als er te veel vreemd vermogen op de balans staat. Bovendien is de rente stukken hoger dan een jaar geleden, wat de rendementen onder druk zet. Volgens Kanters zijn de hoogtijdagen dat er op vastgoed een rendement van ver boven de 10% per jaar kon worden gehaald, daarom voorlopig voorbij. ,,Beleggers moeten zich opmaken voor structureel lagere percentages op de middellange termijn. Ook vinden we het verstandig als het aandeel vreemd vermogen meer op richting de 50% wordt gesteld. Dat is nodig om weer evenwicht in de markt te krijgen.”

Telegraaf 29-09-08

Reactie:

Ja , vooral NU blijkt dat 'overfinanciering' levensgevaarlijk is . Als er een krisis aankomt vliegt de koers van het vastgoed naar beneden..en ben je je eigen geld zo kwijt. Het voordeel van de konservatieven onder ons is dat zij ..in deze onzekere tijden..heel goed en voordelig hun portefeuille kunnen aanvullen . De kleine spaarder kan beter zijn geld bij een niet beursgenoteerde bank ..bv RABO.. zetten . Er zijn daar veel kritische regionale en plaatselijke ogen die meekijken en beslissen.. Veel zekerder..
jacobson, amstelveen | 21:11 | 29.09.08