De lekkende flat

door mr. E. Bos

'Zo, heren', begon de rechter, 'u kent elkaar begrijp ik?' De twee in vlot grijs geklede mannen, die een grote verhuurmaatschappij vertegenwoordig­den, knikten, de gedaagde, links van hen, glimlachte: 'Jazeker, edelachtbare, ik heb de heren al eens gesproken, maar het heeft niet tot een oplossing geleid.'
De man straalde een zekere luxe uit en de rechter wist uit de stukken dat hij er ondanks zijn huurachterstand financieel goed bijzat. Het was een intrigerende man, die al verschillende malen op een rolzitting was geweest om stukken te brengen of te halen. Steeds had hij daarbij gevraagd waar zijn tegen­­partij toch bleef. Telkens had de rechter hem gewezen op de aanwezige assistent-deur­waarder die voor de verhuurder optrad. Maar daarin kon hij onmogelijk zijn tegenpartij zien, had hij toen gezegd. Een tussenvonnis bracht uitkomst en zo zaten partijen nu tegenover elkaar.

Met een blik op de huurder somde de rechter de feiten op: 'U betaalt uw huur niet omdat u last van waterlekkage hebt en u claimt de schade aan uw interieur en vergoeding voor het niet steeds kunnen gebruiken van uw woonkamer. Als ik het goed zie bedraagt uw tegenvordering intussen 41.000 euro?'

De man legde uit dat de meeste schade gederfde inkomsten betrof. 'Ik ben financieel adviseur, verdien goed en als ik thuis moet blijven, kan ik mijn klanten niet bezoeken en ben ik zeker 250 euro per uur kwijt.'

De rechter knikte. 'Dat bedrag is hoger dan de huurachterstand. Maar nu heeft de verhuurster zich beroepen op een clausule die de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade uit­sluit. In het vonnis staat dat u zich daarover moet uitlaten. Hebt u er over nagedacht?'

De man bleek zijn huiswerk goed gedaan te hebben. 'Meneer de rechter', zo begon hij, 'die clau­­sule is in strijd met de wet, want die bepaalt uitdrukkelijk dat de verhuurder verplicht is om de huurder de schade te vergoeden die is ontstaan door gebreken aan de gehuurde zaak. Bo­vendien is de firma Woonvreugd een professionele verhuurster die particuliere huurders niet met de ellende moet laten zitten. Ik heb al jarenlang geklaagd over de wateroverlast, maar dat heeft niet geholpen. Er zijn na veel klagen en soebatten wel enkele keren werklui en lood­gie­ters geweest en zelfs TNO-mensen, maar ze konden de lekkage niet verhelpen en de oorzaak was voor hen een raadsel. Het gevolg is dat ik een groot deel van mijn woonkamer niet kan gebruiken. Bekijkt u de foto's maar eens.'

De adviseur ging nog even door met zijn klachten, die hij ook uitgebreid in zijn processtukken had beschreven. Toen hij klaar was informeerde de rechter nog even naar zijn verletkosten. 'Uw declaratie is nogal fors. Moest u ook echt zoveel uren thuis blijven? Had u niemand anders om op te passen, een werkstudent bijvoorbeeld? Dat is veel goedkoper.'

Wat verongelijkt haalde de man zijn schouders op. 'Ik heb de zaak goed bijgehouden. Die uren zijn reëel. 't Is bovendien treurig hoe vaak ik voor niets thuis heb gezeten. De heren vatten het wel erg makkelijk op. En wat die werkstudent betreft, ik wil geen vreemden in mijn luxe appartement.'

De rechter besloot hier verder maar niet op in te gaan. Hij richtte zich tot de heren van Woonvreugd. Zij merkten op dat ze er alles aan gedaan hadden om de lekkage te verhelpen, maar dat de oorzaak moeilijk te vinden was. 'Het gaat hier om een zestien verdiepingen hoog flatge­bouw; meneer woont op de achtste en op het zuidwesten', legden ze uit. 'De meeste regen komt uit die richting, dus aan zijn kant raakt de buitenmuur snel nat.'

'Dat moet toch geen probleem zijn', opperde de rechter. 'De muren van een modern ge­bouw, zeker in Nederland, zijn toch zeker wel waterbestendig?'

'Absoluut, meneer, maar er is volgens ons onderzoek bij de bouw iets fout gegaan. De isolatie in de spouwmuur is naderhand aangebracht en dan kan een lekje overal zitten. U moet zich voorstellen dat als er ergens een gaatje in de muur, bijvoorbeeld bij een vensterbank zit, het water zigzaggend naar beneden stroomt. En zigzaggend kan soms heel wat meters zijn.'

De rechter knikte. Bouwtechnische uiteenzettingen waren aan hem niet zo besteed. Hij moest wat met deze zaak. Duidelijk was dat de huurder waterschade had opgelopen, maar ook dat de verhuurder bereid was er veel aan te doen. Hij besloot zijn beproefde methode maar eens toe te passen.

'U hebt', zo begon hij, 'eigenlijk beide wat gelijk. De eis van Woonvreugd kan in principe worden toegewezen, want een huurder is verplicht de huurpenningen te betalen en mag die niet zomaar inhouden. De andere kant van de medaille is dat de flatwoning gebreken vertoont en daar is Woonvreugd voor aansprakelijk. Zij heeft daarbij bovendien ook een steekje laten vallen door de klachten niet steeds onmiddellijk te verhelpen. In feite is het lek nog steeds niet goed ge­maakt. Omdat het een gebrek is van het verhuurde heeft de huurder onder deze om­standigheden recht op vergoe­ding van zijn schade, zoals vermindering van zijn huurgenot, maar hij heeft daarbij wel de plicht die schade zo veel mogelijk te beperken. Zoals ik het nu zie heeft hij de natte meubels, vloerbe­dekking en het behang na elke winter weer vervangen, zonder rekening te houden met moge­lijk nieuwe waterschade. Hij had voorzichtiger moeten zijn. Bovendien zijn de door hem gedeclareerde verlet­kos­ten, zoals ik het nu zie aan de erg hoge kant.'

Beide partijen namen onmiddellijk het woord, maar de rechter onderbrak hen: 'Heren als u nu even naar het café aan de overkant gaat. Misschien ziet u kans de zaak met gesloten beurzen af te doen.'

'Wat denkt u?' vroeg de griffier toen de partijen de zittingszaal verlaten hadden. De rechter bladerde eens door zijn papieren. 'Als ze water in de wijn doen, wat ik ze heb gesuggereerd, zien we ze niet meer terug. Maar anders procederen ze door tot ze het lek boven water heb­ben. Maar het is onbegrijpelijk dat zo'n modern flatgebouw zo poreus is.

Mr. E. Bos is oud-vicepresident van de rechtbank in Rotterdam.

Ned.dagblad 27-08-08